★ご存知ですか?住宅改造の助成金「高齢者いきいき住まい改造助成」「介護予防安心住まい事業」

【ていねい生活】エリ商会です。

地元情報は不動産ママにお任せ!

急がせません、あとあと困らない「住まい」を

高齢になるとちょっとした段差が邪魔になったり

思う所に手すりが欲しかったり

一定周期で小さな見直しが必要ですよね。

所得制限があるので

皆さんが使える訳ではありませんが

一度、役所にお聞きしたらどうでしょう?

要介護認定を受けていなくても

助成金があります。

「高齢者いきいき住まい改造助成」

  
要介護高齢者がご自宅を改造する時に補助金があります。

目的:住み慣れた家で生活しやすいように
    
    また家族の負担を軽減するため。

対象:要介護の認定を受けている。

    20万円を超える工事。

    生活保護世帯・市民税非課税世帯。

自己負担:一割

介護予防安心住まい事業」

認定を受けていない高齢者が
自宅を改造する時に補助金があります。

目的:生活機能の維持向上、転倒防止。安心して暮らせるように。

対象:介護予防・生活支援サービスを利用している人。

    市民税非課税世帯

内容:24万円まで

自己負担:1/3



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  代表:増山エリ子

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京都府長岡京市長岡1-14-7 セブン通り

宅地建物取引業 京都府知事免E9376号

長岡京市中心に不動産の売買.事業用賃貸.

貸倉庫.駐車場の仲介業

★家を内覧される時にちょっとだけ気にして欲しい事。

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家を内覧される時にちょっとだけ気にして欲しい事。

家の購入についてよく考えて

内覧されているなぁって思うお客様がおられます。

もともとの資金計画も含めて

ワタシが家を買うならこんな風に考えるやろーなぁ、

っていうところをストライクで考えているご夫婦です。

@ざっくりとした資金計画は?

ワタシの別のページでも詳しく書いていますが

年間返済は年収の4分の1まで。

本によっては3分の1とありますが

実際4分の1〜5分の1にとどめる。

年収500万円なら

住宅ローンの返済は年額100〜125万円まで。

A実際物件を見たときにどこを見る?

不動産屋からもらわれた販売資料を用意して

ペンで書き込んで下さい。

第一印象、結構これ大事です。

日当りや風通し。

洗濯機パンのサイズ。

天井のシミ

コンセントの数や位置。

間取り図との相違点。

家に帰って思い出すのに写真もいいですね。

メジャーもあれば便利です。

先日もガレージの高さを測っていました。

このお客様の場合、工務店も一緒にきてもらいました。

顔合わせもありましたが

中古希望のため工務店に確認してもらって

リフォームも相談しながら購入したいとの事です。

B新築?中古?

予算もありますが

新築の場合最新の設備で魅力的です。

ただ値下がり感が強いので

難しいところです。

築15年の中古を買って

築25年の時に売ったとしても

使い方や売却のタイミングによっては

そんなに値下がり感はないかもしれません。

C環境も調べて、家の履歴も確認を

ハザードマップなどで

防災については事前に確認できます。

周囲の家の前にベビーバギーや自転車があればファミリーがお住まい、

シルバーカーがあれば独居高齢者がお住まいかもしれません。

仲介業者は意外とご近所の事まで分からない事があるので

気になる事は売主さんに仲介業者から聞いてもらいましょう。

次に売りやすい貸しやすいという事も

少し頭に置おくと良いと思います。


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★不動産取引の基本は対象となる物件の地域の慣習に従う。意外と普通でしょ●得便更新しました。

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関東と関西違いますッ。

まもなく取引する物件ですが

東京の業者さんが

長岡京市の物件を販売されています。

●固定資産税

関西:4/1起算とします。

関東:1/1起算です。

●登記費用の負担

関西:売主は売り渡しに関する費用の一切を負担

関東:買主が売り渡しに関する部分は負担


不動産取引の基本は

対象となる物件の地域の慣習に従う
、です。

なので

一般的に契約書も全国共通ではなく

京都府宅地建物取引業協会のものを使用します。

もちろん法的なところは前提にあり

それ以外のところは地元の慣習で行います。

契約書の最後も

「協議があればお互い誠意をもって

慣習に従い解決する 」とあります。

宅建業法に従いながらも

最後は話し合いで、意外と普通です
。                                                                                                                                             

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★住宅ローンの事前審査って何?申込みのタイミングは?契約後じゃ遅い?

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住宅ローンの事前審査って何?

申込みのタイミングは?


不動産を購入する際に

たいていの皆さんが遭遇するこの問題。

営業マンに言われるままにというのも不安でしょう。

まだ購入の物件が決まっていなくても

購入を考え始めたら、ざっくり知っておいて下さい。


@住宅ローンの事前審査って必要?

物件が確定してからでいいんじゃないの、

ッて思われるかもしれません。

もちろ契約後に銀行に持ち込まれてもかまいません。

ただ、新築分譲住宅などは

住宅ローン特約による解約は嫌がれますので

事前審査の仮承認を受けている事が

申込みの条件になっている所もあります。

購入物件が決まる前でもこれくらいの物件でという仮想物件で

住宅ローン事前審査の申込みは可能です。

購入を考え始めたら、早い時期に銀行に相談し

住宅ローン事前審査だけでも行って下さい。

業者としても事前審査で問題なしというお客様には

売主さまに対して強気で交渉できるというもの

正直なところです。

銀行営業日であれば3−4日で結果は出ます。

A事前審査の費用は?

無料です。

提出に必要な書類はもちろんご用意ください。

給料所得の方は

源泉、直近過去2年分(これ絶対ッ)

身分証明

程度です。

自営業の方は

確定申告書直近3年分

身分証明書

追加で書類が必要な事もあります。

あとは申込み用紙への本人署名捺印です。

B事前審査した銀行でしかローンを組めないの?

そんな事はありません。

物件確定したら金利など確認したうえで

銀行に申込みをして下さい。

本審査では

確定した物件の概要の全てが必要です。

契約後なのでそのまま銀行に持参すれば大丈夫。

ただ本人審査で通過していても

特殊な物件でローンが組めない事もあります。

C事前審査というのは個人の審査という事?

そうです。

個人の審査になりますので

申込書など取り扱いは注意が必要です。

営業マンが書類を預かって銀行に渡すという事も

ありますが、個人情報が記載されている書類なので

ご注意ください。

Dその他の注意

ネットでも審査を受けられます。SBIとかありますよね。

ただ信頼性が少々薄いような事も聞きます。

また、

他の借入金(車のローンとか)がある場合も

キチンと報告しておかないと

本審査で通過しない事もあります。

以上を考えると

事前審査は通過しておいて下さい。

通過しない場合の対策も練る事ができますので♪



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★「あえて行こう 雨の日の 家探し」天気の昼間だけでは分からない事があります。

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「あえて行こう 雨の日の 家探し」

よく言われる事ですが

雨の日の内覧、是非行って下さい。

お天気の日は当然、

また夜の表の環境、例えば車の往来など

案外、昼間の内覧だけでは分からない事があります。

雨とゆが外れているとか、

敷地内に水たまりが出来ているとか、

中古物件の場合、

ある程度の判断材料になってきます。

何度も申し訳ないなぁと思うかもしれませんが

高い買物をされるのは自身なので

気になる物件は最後まで詰めていきましょうッ!


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★不動産の「申込み」って?購入意思を示して物件を取得するにあたり交渉の順位を確保するためですね。

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不動産の「申込み」って?

物件が決まれば賃貸でも購入でも

まず「申込み」。

賃貸の場合は?

入居申込書に必要事項を記入し

条件提示(賃料値下げなど)をして

双方の折り合いがつけば契約準備です。

重要事項説明を受けて

契約書を交わしお金を支払って

鍵を受け取り契約は終了です。

通常、手続きや交渉は不動産業者が行います。

購入の場合は?

物件が決まれば買付依頼書を提出します。

やはり購入条件を提示。

価格や契約時期、手付金の金額など

通常不動産業者が売主(業者)に交渉します。

交渉が成ったら重要事項説明を受け

契約をして手付金(通常10%以内)を支払います。

住宅ローンなど要件が整ったら残金を支払い

売主買主、双方会し司法書士に

所有権移転の手続きを依頼して終わりです。

後、一週間もしないうちに

「登記済証」が手元に届きます。

「申込み」注意点は?

申込みをしていたけど条件が折り合わなくて

申込みを撤回する事は当然可能です。

契約をするまでは大丈夫です。

申込金を預けている場合でも返金されます。

ただ、気が変わったというような原因では

売主(業者)とのトラブルになるかもしれませんので

誠実な対応と交渉が必要です。

「申込み」というのは

物件を取得する相手方に意思を示して

交渉の順位を確保したという事に過ぎませんが

お互いの条件を調整していく基本となります。

業者の立場で言うと

申込書・買付依頼書をもって初めて交渉の土俵にあがるので

漠然と「この物件、価格交渉できますか?」と聞かれても

なかなか回答しにくいということになります。





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★不動産の売却購入の時 大手業者か地元業者か迷いませんか?

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★不動産の売却購入の時


大手業者か地元業者か迷いませんか?


情報量が違うのでは?


手付金の保全とか大丈夫かな?


・・・・とか。


それぞれの事務所の特徴があるので


単に大手が良いか地元が良いかは言えませんが、


@情報量は大手不動産業者の方が多い?


意外とそんな事もなく


情報はほぼほぼ共有できています。


今はインターネットを利用して


ネットワークシステムが整備されています。


「レインズ」というシステム。


宅地建物取引業法に基づき、


国土交通大臣の指定を受けた4つの法人で運営されています。


ここには全国の不動産業者が加入し、


ネットワークで結ばれているのです。


ある不動産業者に自宅の売却を依頼すれば


その不動産屋は媒介契約をした日から


5日(媒介契約の種類によって7日)以内に


レインズに登録する義務があります。


登録すると物件を探している不動産業者は


その情報を得る事が出来ます。


不動産屋はいつも「レインズ」を見てます。


日報として受け取れるし


物件検索を絶えずしているし


条件登録しておけばマッチングしていますと教えてくれます。


A営業ノルマがあると・・。


「今月末までに契約して頂ければ・・・。」


営業マンからそんな風にせかされた。。。


これ、結構お客様からお聞きします。


でもノルマがあるから


頑張れるっていう面もあります。


一長一短。


Bお金の保全?


条件がありますが不動産業者が


宅建業協会に加入していれば


その協会が保全してくれます。


C売買で考えると結局、一長一短・・。


地域の特性を理解しているのは

明らかに地元業者です。

大手は広告にかけるお金も大きく

買いたい人の集客もできる。


D知人の経験・口コミ


やっぱりこれに尽きます!


狭い長岡京市です。


ママ友や職場の方で


家を購入売却された人に経験を


聞いてみて下さい。


不動産業者を選ぶというより


(同じ会社でも営業マンが違えば全然違うので)


何に気を付けるべきか


注意すべきか。


自分に予備知識があれば


大手か地元かは関係ないでしょうね。



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★住宅ローン完済おめでとうございます。最後の仕事が残っています(^^♪

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★住宅ローンが完済おめでとうございます。

最後の仕事が残っています。

もう一息です。

金融機関から書類が送られてきます。

金融機関に書類を提出するだけでは

抵当権は抹消してくれません。

抵当権を消すためには

自分で抹消続きをするか

司法書士に依頼するかです。

(大体一万円〜二万円くらい)



抹消手続きをしない時のデメリットは?

@もしかしたら売却する時に

買主さんが謄本を見られて

不安に思われるかもしれません。

登記簿上では抵当権が付いたままなので

完済したかどうかの判断ができません。

A他のローンを組む時に不利になります。

住宅ローンは完済していても

他のローンに登記状態を流用しているのではと

判断される事もあり

第三者への信用問題になってきます。



司法書士か又は

時間があれば自分でも出来ますので

抵当権抹消手続きをして下さい。




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★新築した時には必ず登記しないといけないの? 結構費用かかりますよね。

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新築した時には必ず登記しないといけないの?

結構費用かかりますよね。


通常新築時には2つの登記があります。

@表示登記

A保存登記

結論から言うとどちらもしないでOKです。

建物登記されていない物件って結構あります。

いわゆる「未登記」物件です。


まず@表示登記については

建物の住所を確定するような事。

増築減築や建物を壊して更地にした時の滅失など

現状の物理的な状態に合わせて行う登記です。


次のA保存登記は

権利に関する登記です。

誰がこの物件の所有者かを特定します。

他に抵当権を設定したり

売買した時には移転登記をします。


ただこの@の表示登記をしないと

¥100.000.-以下の過料が原則あるようです。

ただ、実際に過料になったケースは聞いた事がありません。

これは

市町村の固定資産税が絡んでくるからです。

表示登記しないと

市町村は変更に気付かず

課税が遅れる可能性があります。

その為に一応過料しますよ、という事なんですね。

実際は建築確認書や最近では空中撮影など、

そんな方法で、課税調査をしているようです。

また、金融機関で融資を受ける場合も

未登記物件には抵当権設定はできないので

保存登記が必要です。



銀行でお金を借りて新築を買ったらどんな風に登記される?

家が完成したら建物の状態確定のための「建物表示登記」。

あなたの家ですという事を確定する「保存登記」。

銀行が融資に対して家を担保とする「抵当権設定登記」。

こんな順で登記がされていきます。


じゃー融資を受けなかったら登記は不要?

土地があって建物は現金で建てるという時は

登記は必要ありません。

登記費用は不要です。

固定資産税の計算書にも「未登記」と記されています。

という事はこの「未登記」物件は

お金を借りていない借金がないという事にもなりますね。


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★農家住宅って安く買える?

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「農家住宅」聞かれた事ありますか?

チラシなどで見られたら

「土地が広いのに随分安いッ」って

思われた事ありませんか?

よくチラシ見ていくと

市街化調整地域・再建築不可とか記載されていますよね。

詳細説明します。

条件をクリア―すれば思いのほか

広い土地が確保できます。


実はウチの長年のお客様は、

この長い道のりを経て

実際に農業に従事されています。



@市街化調整地域って?

文字通り市街化になるのを

行政が調整し抑えている地域です。

基本住宅が建築出来ない地域。

車庫もダメです。

屋根がある物は認められません。

例外として

農家の住宅

農業用倉庫の建築は認められています。

A農家でなくても買える?


買えます。

ただ農家住宅から一般住宅への

用途変更の手続きが必要です。

これがなかなか難しい。

となると

再建築はあきらめ

今の状態を改修しながら維持していくという事です。

B価格は市街化地域の5分の1以下?

でも農家住宅購入は難しい?


住宅ローンがほぼ使えない。

評価の安い調整地域なので

金融機関の担保価値はほぼありません。

Cじゃー農業従事者になりますって買えばいいヤン?

その為には

地元の農業委員会に届け出をし

その地域が定める農機具や

農地を確保し面接を受け

農業に従事していくことを成約します。

結構な道のりです。




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★確定申告シーズンです。常から少し聞きたい時迷った時は右京税務署に電話 311-6366。一番確実。

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確定申告シーズンです。 
 
不動産と税金は密接につながっているので
 
不動産屋はある程度の税金の知識が必要かもしれません。
 
固定資産税や登録免許税とか

こちらは相談の対象にはなりません。
 
難しいのは所得税。
 
確かに税率は決まっています。
 
売った時の税金はいくらぐらいになりますか?

そんな事をよく聞かれます。

その物件の取得金額やら必要経費 。
 
大体これくらいという一般論では

それこそネットで調べれば分かります。

住まなくなって3年以内の居住用なら

3000万控除があるし税金はかかりません。
 
とか簡単に言ってしまって

売却した後、思わぬ税金がかかった。ッていう事があるかもしれません。

中途半端な知識で返事をすると

大変なご迷惑をお掛けします。
 
恐ろしい事です。

では税金については税理士に聞けばいい。

確かにそれも一案。

市役所や商工会で無料の相談日もあります。
 
でも何か面倒ではありませんか?

指定日に行かないといけないし

プロの税理士の場合、費用の心配もあります。
 
ワタシがいつも相談を受けた時に言うのは

「一般的にはこうですが、

個々に事情が違うので

物件取得した初めから

具体的に税務署に

直接電話してお聞きください
。」です。
 
税務署に・・・。

ちょっと「えっ?」って思われるかもしれませんが、

一番間違いないです。

で、ビックリするくらい親切丁寧ッ(^O^)/

確定申告時だけでなくても相続贈与なんでも・・。

税務署に電話して聞いて下さい。

本当に親切に分かるまで教えてもらえます。

ワタシはパソコン横にこの番号を貼ってます。

右京税務署 311-6366
 
 
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くるくる
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★お客様から相談「もめない相続の方法ってある?」ワタシ答:相続時精算課税制度

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相続の時にもめないためにどうしたらいい?

お客様から漠然とした相談がありました。

もちろん

@遺言など当たり前の対策はご存知。

Aお母様があげたい人にあげられるように、

という事であれば

相続時精算課税制度を使った贈与

これを何となくざっくり説明させて頂きました。

これには是々非々がありますが

目的によってはすごくメリット!


B相続時精算課税制度メリット

1)2500万円までが無税で贈与出来る

2)相続争いが防げる

3)値上がりする可能性がある不動産であれば

  相続税対策になる。など


C相続時精算課税制度デメリットもあります

1)一度使うと撤回は出来ない

2)申告する手間

3)登記費用が相続時より高い。など


※適用があり

 直系の推定相続人である事や

 受ける者は20歳以上
 
 贈与する者は60歳以上。

 財産の種類、贈与回数に制限はありません。

D遺言があっても争うのは?

遺言は配分の一つの指針になるでしょうが

それでも最終、遺産分割協議書

作成しなければいけなくて

法定相続人全員に捺印が必要になります。

1人でも不服があれば相続は終わりません。

いくら介護をしていたとはいえ

子供が親の介護をするのは当たり前で

割増事由に当たらない。など・・・。

E「法定で決まっているんだから・・」?

という訳にはいかないかもしれません。

この相続時精算課税制度も

親(祖父母)の意思によって成されるものです。

日頃から自分の意志をしっかり伝える。

紙できっちり残しておく。

くれぐれも

「死んだ後の事は知らん」

という事のないように・・・。

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★実際の相談案件。普通に働いていて自宅が競売に、何故こんな事に(@_@;)

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普通に働いていて自宅が競売に。

何故こんな事に!?



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実際の相談で現在進行中の案件です。

高齢者の二人住まい。

まだ住宅ローンが残っています。

定年を迎えたあと

アルバイトはしているけれど

収入は1/3にダウン。

ローンを支払う事が出来ず

近々に保証会社が代理弁済を実行します。

競売で処理するか

任意で売買するか

保証会社と今後調整していきます。

保証会社と価格が折り合えば

任意売買とします。

家の処理の方法はともかく

何故こんな事になってしまったのか?

原因@

当初価格がまだ高い時に購入。

その後、土地価格が下がってきた。

原因A

月々の返済可能額だけを考えて

完済時の年齢を考えていなかった。

上記が主な理由でしょうか。

どうすればよかった?

価格が下がるのは家の老朽化、

土地価格も長岡京市でいえば

10-15年で下落して近年下げ止まり。

バブル以降不動産神話は

なくなっていますので

せめて定年までに完済できるような家を

購入されたら良かったんですね。

とは言っても

やはり目の前に

欲しい家が現れると

少し無理しても購入してしまいがち。

銀行でローンが組めれば

お墨付きをもらったような気にもなります。

確かに購入する際には

住宅ローンのプレッシャーはありつつ

実際に家を見ればここに住みたいっていう気持ちが

ふつふつ湧いてくるでしょう。

ここで大事なのは

「自宅投資」という考え方です。

必ず住むところは必要。

単にここに住みたいというのではなく

資産として「投資の対象とする」という事です。

投資効果を高めるためには

資産性も重要ですが

支払うリスクも最小限にしたいですよね。

幸い今、土地価格は下げ止まり感があるので

購入には有利です。

その上で長期に支払っていくリスクを

改めて考えましょう。

例えば今は低金利ですが

今後長期間この金利とは限りません。

結局ワタシは・・・

上記のような事例を経験しても

「家賃は消費・住宅ローンは投資」の考えです。


くるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくる

ニコニコポチッ 【ていねい生活】エリ商会

  代表:増山エリ子

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京都府長岡京市長岡1-14-7 セブン通り

宅地建物取引業 京都府知事免E9376号

長岡京市中心に不動産の売買.事業用賃貸.
貸倉庫.駐車場の仲介業

ウインク手話通訳、対応します(o^^o)
10:00〜18:00 水曜定休日















★今朝リフォームの請負契約に立会い。安心できる工事発注のポイントは?

【ていねい生活】エリ商会です

あとあと困らない家探しをサポート♪


朝からリフォームの請負契約に立ち会いました。

このお客様は二年前からリフォームを計画。

なかなか、しっくりくる業者に出会えませんでした。

8件目だと聞いた時にはびっくりしましたが、

話を聞くと・・・・・う〜ん確かにッて言う感じ。

じゃあ〜安心できる工事発注のポイントは?

@優先順位を明解にして予算内に。

「ここを直して欲しい」と依頼したのにあれもこれもとすすめられる。

電話に出ないとFAXを入れてくる。

予算以上の事を提案されるというのは案外よく聞きます。

確かに営業マンと話をしているとあそこもここもと直したくなりますが

そこは
必ず優先順位を決めて予算内で収めるようにしましょう。


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A予算はギリギリでは不安です。

少なくても10%は余分に考えましょう。

リフォームの場合、床・壁をめくった時に思わぬ状態の時があります。

我が家の場合、床をやり直した時に給水管がまだ鉄管で

近いうちに寿命がくると言われました。

床をめくっている今なら工事は簡単。

塩ビ管に交換してもらう事に。

当初、ドアの取っ手も「これでいいか〜ッ」て思っていたけど

「やっぱりこっち!」っていう時もあります。

予算は余裕をもって立てる事(#^.^#)


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B図面・見積書をキチンともらい場合によっては

契約書を交わして下さい。


そこそこ大きな工事でも口約束やあいまいな契約しか

していなかった事に起因するトラブルが多いです。


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C出来れば新築を建てられる大工さんが良いように思います。

営業マンが来られて打合せした事が

実際の現場で伝わっていなくて困った話は常に聞かれます。

打合せし見積もりをした人が実際の工事責任者というのは安心です。

発注者の意向・出来上がりのイメージがしっかり伝わっています。

新築を建てる場合、多くの業者を集めるので

家に関するあらゆる業者と懇意なのが工務店の親方です。

電気製品でも量販店もネットも良いですが、

ウチはエアコンなどは工務店で買います。

工事も丁寧で価格も安いです。


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D工務店は家の「主治医」の考え方

家は何十年も大切な家族とともに使うものです。

家の履歴を分かってもらっていると

無駄な出費も必要ないし

今何をしないといけないか、が明解にアドバイスしてもらえます。


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※以上、ワタシの少ない経験で書かせて頂きました。

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★告知11/15(火)10:00〜

 軒下チャリティーフリマ



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★毎年支払う固定資産税。軽減措置もあるし、高いッと思ったら市に相談。

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家を買って支払うべき税金は?

不動産を所有して必要な税金3つ。国・府・市

@国に対しては一度だけ登記費用として支払います。

A京都府税として購入後三ヶ月後くらいに送付されて一回きり。

B市の税金が固定資産税です。

ご存知のように固定資産税は毎年支払います。

持家のランニングコストの一つです。


減額措置

1月1日現在の所有者に、また、その時の状態で課税されます。

課税の評価額は売買額ではなくて固定資産税の評価額により課税されます。

3年に一度この評価の見直しがあります。

また新築住宅の場合、3年間は減額措置があり

更に認定長期優良住宅の場合は5年間分が減額されます。(要申告)


高いッと感じたら

納税通知書を見て明らかに高いと思った時は

管轄の市に相談して下さい。

徴収額が間違っていたり、減税措置がされていなかったり

意外とあります。

現実に税額が下がった方、何人もいます。

不服というよりキチンと理解して支払いたいですよね。

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★告知11/15(火)10:00〜

 軒下チャリティーフリマ



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★借家にしていた家が空家に売るべきか?継続して貸すべきか?

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借家にしていた家が空家に売るべきか?継続して貸すべきか?

朝一番に遠方の家主さまより連絡☎

「どうしたものか?」

改めて相談に来ますという事で連絡だけを受けました。

この相談結構あります。

借家として運営していたのではなく

ここも子供さんが住むために購入したが

諸事情で他に居を構えられた。

その後取りあえず借家として貸していたもの。

考え方としては利回り。

売却出来るであろう価格、仮に¥1000万とした時

家賃収入が年間¥100万あれば10%の利回り。

これ位で運用できれば少々修理をしながらでも

貸した方がいいでしょうが、

たいてい6〜7%なら良い方。

それでも銀行金利よりははるかに良いので

ローン残金がなければたとえ空家の期間があったとしても

貸した方がよいでしょう。


問題は高齢の家主様の場合は

単に計算だけで考える訳にはいきません。

最近は保証会社があるのでうまく利用すれば

賃料滞納などの心配はありませんが

自分が動けるうちに片付けておきたい、という方も多いです。

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10月エリ商会店内「しゃべり場Café」

10/12水曜日10:00〜12:00

《お坊さんと話そう》

真宗大谷派 大友彰文さん

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阪急西向日駅すぐの見性庵の院主さんで

子煩悩なお父さんです(^^♪

仏事のあれこれ

例えば・・・。

お坊さんになるには?

終活は?

お墓は?

お布施っていくら?



よくわからん世界の事

若くてイケメンのお坊さんとしゃべりませんか?

すみませんお気持ち¥500

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くるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくる

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★遠方にある不動産、安心して売却する方法は?

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遠方にある不動産、安心して売却する方法は?

お客様からの御相談。

「遠方にある不動産を売却したい。

購入を希望している不動産業者はまったく知らない会社。

安心して取引する方法はありますか?」という内容でした。


相手会社についてはHPを確認したり、

所属している宅建の協会支部に問合せする。

その程度しか実際出来ないと思いますが、

ただ購入する方ではなく、売却する方なので

あまり心配される想定はないでしょうが。


価格の交渉が終われば、

実際使用する契約書などの書類を事前に送付してもらう。

契約(手付金をもらう)と取引(残金をもらう)

都合二回は遠方でも行かねばなりません。

。。。。というのが一般的な手順かもしれませんが、

色んな諸事情がある場合に

俗に言う「一発決済」という方法もあります。

契約取引を同日に行う事です。


一度で済みますし司法書士を同行すれば尚、安心です。

この方法を行うというのは、

契約時に手付金を支払う事への不安であったり、

急ぎの取引きであったり、

今回のように度々当事者一同に会するのが難しい時などです。

契約事なので双方が了解の上でその内容が

合理的であれば、どんな契約方法もあるという事です。

ただこの方法は異例で...す。

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★成約後のトラブル、数年経過時のトラブル、どこに相談しますか。何年たってても仲介業者ですね。

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家を購入後数年、トラブルはどこに相談しますか?

取りあえず仲介業者に聞いてもらいましょう。


昨年に中古住宅を購入された方から連絡。

「窓上の外壁状態がおかしい。

雨漏りではないけど剥離したような・・・。」

とにかく直ぐに工務店に様子を見てもらいました。

購入時には工務店に確認してもらっていたのですが

そんな様子はありませんでした。


びっくりというより「何?」っていう感じでした。

購入時取引としてはウチは仲介で

個人の売主さんでしたので住まれていて分かる範囲の

告知書を頂いていました。

つまり、売主さんに瑕疵担保責任を持って行く事はできません。

結局

「こうもり」か「からす」かそんな類の侵入・飛び込みを

防ぐためにスーパーのナイロン袋を5-6枚詰めて

コードで留めていたようです。

そのコードとナイロン袋が外れてぶら下がっていたようです。

ナイロン袋を取って終わりました。

ほっとしたというか

そんな事もあるんやぁというか・・・・。


購入された以降、お客様は何か起きた時に

誰に言っていいのか分からない。っていうのはよく聞きます。

取引が終わった後の事やだし。。。

仲介業者に文句があるわけじゃないので。。。

購入してから数年にもなるし。。。とかの理由です。

それでも普通に購入した時の仲介業者に相談すればいいです。


不動産ママとしては

「お客のライフプランに参加させて頂いている気でいますので

他店で購入された方も是非に相談下さいッ」って感じです(^^♪。


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 9月27日(火)10:00〜                

「イケメン大工さん、ちょっと聞いてもいい?」

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★キッチンのリフォームは広さではなく使い勝手の良さにつきる。

【ていねい生活】エリ商会です。

システムキッチン、注意が必要!
先日の現場打合せの時に実際に思った事です。



最近はリフォームの際や新築はシステムキッチンが当たり前。

コンロ・シンク・ワークトップが一体になっています。

オーダーキッチンほど自由ではないにしても

色・大きさ・形・設備器機など選択肢は多岐にわたり

ほとんどの方が既製品で選ばれます。

収納もたっぷりで我が家もキッチンには食器棚を置いていません。

日常使う位はしっかり収納できます。

ただ下記の3つの場所の事は十分に考慮しましょう。


●冷蔵庫、ドアの空き方向とか動線

●ゴミ箱スペース

●ワークトップに置くであろうちょっとした
 食器の水切り場所


システムキッチンだからこそ注意して

台所全体のレイアウトを考える事が必要です。

キッチンに立つ時間って結構長いです。

少々の不便でも毎日毎日その不便を感じなければいけません。

「せっかく直したのに。。。」という事になりかねません。

まず台所に入るところからイメージして下さい。

ドアを開ける、引き出しをあける、シンクに立つ、冷蔵庫を開ける、

料理を配膳、出来た料理のちょっと置き、、、、、、。

この動きに無駄なく楽ッて思えれば正解(^○^)。

広さではなく台所は使い易さに尽きると思います。

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//店内イベント告知//

9月6日(火)10:00〜                  

ジェルネイル byマヤさん
\2500.-コース
\2000.-コース 

グル―デコのワークショップ byキヨさん
スワロフスキー使用でキラキラアクセ作ります

数秘占い byイリスさん
¥1000.-
自分のキャラクターを知り日常生活に生かしましょ

温鍼セラピ byアキさん

同時開催



//////////////////////////////////////////




9月27日(火)10:00〜                

「イケメン大工さん、ちょっと聞いてもいい?」


イケメンかどうか知らんけど一応・・・。
初めての講師さんなので・・・。

わざわざ工務店さんに来てもらう程でもないけど・・・・

バリやフリーってどこから始める?

キッチン交換したい、ガス屋さん、工務店どっちが良いの?

コンセント足らんッ電気の工事はどこに言う?

床ギシギシいうけど大丈夫?

ペットと暮らしてるけど匂い汚れ対策は?

お金をかけずにどこまでキレイに住める?

間取Ingなんかも話してるとアイディアが湧きます。


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★権利証が無いッ。再発行は出来ませんが大丈夫です(^○^)

【ていねい生活】エリ商会です。

権利がないッ!どうしたらいいッ?

今回も知り合いからのお尋ねです。

ワタシが取引を仲介した訳ではありません。

地方の田舎の土地を知り合いかご親戚に売買するという事らしく

取りあえず、不動産屋やし聞いてみよっていう感じです。

気軽にご相談して頂けるのはうれしい事。

「あっ、あの人に聞いてみよ。」ってワタシを思い出して

もらってといるう事なので有り難いです。

だから、結構きっちりお答えするんです(#^.^#)


権利証がなくても大丈夫です。

再発行ができませんが

司法書士が責任の範囲で売主であるあなたの本人証明をしてくれます。

費用は数万円かかります。

簡単に専門家に任せたい人はこの方法。


もう一つは公証人役場で本人確認をしてもらう方法。

費用は安く数千円

手間はかかりますが一番良い方法かと思っています。

でも法務局で申請書をもらい

本人が公証人役場に行って本人確認の証をもらいます。

高齢の方は難しいかもしれません。

案外このような方法が使われず

普通の取引の場合、売渡登記しないといけないので

司法書士にお任せする事が多いです。

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9月6日(火)10:00〜                  

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9月27日(火)10:00〜                

「イケメン大工さん、ちょっと聞いてもいい?」


イケメンかどうか知らんけど一応・・・。
初めての講師さんなので・・・。

わざわざ工務店さんに来てもらう程でもないけど・・・・

バリやフリーってどこから始める?

キッチン交換したい、ガス屋さん、工務店どっちが良いの?

コンセント足らんッ電気の工事はどこに言う?

床ギシギシいうけど大丈夫?

ペットと暮らしてるけど匂い汚れ対策は?

お金をかけずにどこまでキレイに住める?

間取Ingなんかも話してるとアイディアが湧きます。


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★不動産仲介手数料は幾ら?交渉できますか?

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不動産売買に関わる仲介手数料はいくら?

知り合いから聞かれました。

仕事している人間にとっては当たり前でも

日常の生活に関係ない事は

当然に関係ないものなんですね。

よく売買価格の《3%+6万円》×消費税って言われます。

これは400万円以上の物件で、

あくまでも上限なので払わなければいけない金額ではありません。

じゃあ400万円以下は?

200万円未満は5%+消費税(5.4%)

400万円未満は4%+消費税(4.32%)

400万円以上のは3%+消費税(3.24%)



350万円の物件なら

200万円に対して5.4%

残りの150万円に対して4.32%これらを足した金額です。



ややこしいのが

計算が三段階になるところ。

200までの部分を3%の差2%を計算して4万円

400までの部分は3%の差1%を計算して2万円

これを足して6万円。

三段階での計算は煩わしいので

簡易計算で400万円以上の物件については

プラス6万円というのがついてきます。

覚えていたい事は

あくまでも上限であるという事。

払わなければいけない金額ではないという事です。

お客様のほとんどが、紹介だったり

長年のお知り合い。

ウチのような個人の店では

なかなか正規の手数料はいただけません。


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★不動産屋のチラシ。これホンマ?ッて思って見ていませんか?

「ていねい生活」エリ商会です。


今日は不動産屋の広告について書きます。

   おとり広告

   誇大広告

   これホンマっ!?  などなど


実際には「不動産公正競争規約」(公正取引協議会連合会)ッて言うのがあります。


よく言われるのが「徒歩〜分」

広告記載の際は

徒歩の際、道路距離80mを1分と計算します。

1分未満は1分とします。

単純にこれだけなので

道路状況や開かずの踏切や坂道などに対する考慮はありません。

なので、よくこんな時間では歩けへんわーッと言う事になります。

「新築物件」について

新築とは完成後一年未満で一度も居住されていない物件の事です。

なので誰も住んでいなくても一年間売れなかった家は中古です。

逆に11ヶ月も経過した物件や、

モデルルームとして使用されて傷がある物件でも新築です。

新築と言っても完成したばっかりで誰も使ってないという訳ではありません。


「特選・希少・美宅・完全・業界一・買得・激安。。。。」

これらの言葉を使用するときは内容を裏ずける根拠を示す資料がないと

使用できません。

使用する場合は根拠とともに表示しなければなりません。

不当な比較広告、消費者に対して

具体的情報だけでなく単に競争業者・物件を中傷する事は当然違反です。


その他、広告は原則

文字の大きさ7ポイント以上
というのも決められています。



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9月イベント告知です

9/6火曜日
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9月日程未定
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初めての講師さんなので・・・。

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★家賃は消費・住宅ローンは投資:「自宅投資」考え方

購入か売却か、どちらがお得?

よく話題になります。
一度、例をあげて具体的に考えてみます。
長岡京市の相場を例にして・・・・


1.まず15年を比較してみます。

不動産を購入して15年間の一定期間居住して売却した場合と
同程度の物件に賃貸で住まう場合とどちらが得か?
考えてみます。

2.購入の場合

長岡京市で中古マンション¥1800万で購入
リフォームに¥200万
合計¥2000万の住宅ローン
25年の住宅ローン 月々返済¥85.000.−

子供も大きくなり住み替えのため¥1500万売却。
返済していっているのでローン残金¥700万程度。

15年で¥800万を貯蓄した事になります。

長岡京市の場合この10年程度、物件価格はそれほど
大きく変動していません。
購入時と同じ位で売却できる事も。

3.賃貸の場合

同等のマンションを借りるとした時に
賃料は¥70.000.-程度。
ただただ支払い続けます。

これについては消費といってもいいかもしれません。


4.結論―資産という考え方―

個人の住宅に対しては圧倒的に低金利。
更に、住宅ローンをつかって購入した人には
「住宅ローン減税」の特別措置があります。
最高10年間にわたり税金が還付されます。
これ結構、大きいです。

金利と持家の優遇税制が変わらない限り「持家有利」といえます。

固定資産税や火災保険料etcを考えてもです。

5.自宅投資

「自宅投資」という考え方です。
必ず必要な住まい。単に住めればいいというのではなく
資産として「投資の対象とする」という事です。

投資効果を高めるためには
資産性が重要となります。
難しい事ではなく
売却しやすい不動産を購入する事に尽きると思います。

「住宅ローンは投資・家賃は消費」
というのが私の個人的な考えです。




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★「不動産売却の流れは?何から始める?」

不動産売却の流れは?

取りあえず何から始める?


自宅を住み替えたいって思ったときに

まず何から始めましょう?



マンションの場合は

同じマンションでの販売事例など

インターネットの検索でなどで

大体の相場は掴み易いかと思います。

大体の相場を知らないと次の計画が立てられません。

やっぱり地元の不動産業者に

「どれ位で売れます?」と聞くのが一番。

売った時の税金や仲介料など

諸費用もおおよそで知ることができます。

@まずインターネットなどからご自宅の周辺の売物件を検索。
 おおよその販売価格を確認。

A不動産業者に率直に価格を尋ねる。

B正確に価格を知るために不動産業者に
 自宅を見てもらって査定を依頼。

Cこの時点で不動産業者を決定し価格を決定する。
 
D不動産業者と媒介契約を結ぶ。
 複数の業者に依頼する事もあります。

E不動産業者は営業を開始。

F住みながら内覧をお願いする事があります。
 土曜日曜は家でくつろぎたくてもご案内が・・・。
 トイレの中も見られます・・・。

G買依頼の申し込み、たいてい値段交渉や
 明け渡し、手付金の額など様々な交渉があります。
 これは、自分の思うところを不動産業者に
 遠慮なく素直に伝える事。
 この辺りが大事かと。
 後で不本意に売ってしまったと後悔しないために。

H売買契約、手付金を受け取る。

Iお引越し

J売買取引、残金を受け取り鍵を渡して終了。

これが

大体の一般的な売却の流れです(^O^)/


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★28年税制改正は空家対策。相続したものの土地家屋を放置されている方には朗報。

28年度の大きな税制改正。

「空家対策」です。


 空家は現在820万戸、13.5%。増加しています。

ほとんどが管理されていない放置状態。

空家となる原因は家を相続したけど

自分はすでに他の場所に住んでいて

売ったら30%近い税金がかかるし、

結果放置となるケースが多いようです。

この解決のために改正されました。

3000万円の特別控除が受けられるようになります。

ただし、この特例を受けるには要件があります。



@昭和56年5/31以前に建築された家屋

A相続発生時に被相続人しか住んでいなかった

B相続から売り渡すまでに事業賃貸など使用していない事

C平成28年4/1〜31年12/31まで売り渡す事

D相続開始から3年を経過する年の12/31までに売り渡す事

E一億円を超えない事



平成27年の税制改正で

「特定空家」となると建物があっても

住宅用の特例外になるので更地と同様の

約6倍の固定資産税になりました。

「特定空家」にも基準があって

倒壊の危険・景観を損なう位の放置・衛生上有害などです。


今回の改正は気になりながらも放置しているような

不動産をお持ちの方には朗報です♪

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★不動産、売ったら税金いくら払うの?

すッごく、おおざっぱに言うと…。

どんな不動産でも買った時より

売った方が安い場合は税金なし。

税金はあくまで利益に対してなので

利益がなければ無税。



※自宅売却は特例があり3000万円以上

利益がなければ無税。

(夫婦2人名義なら6000万円以上)




※相続でもらったような不動産は

基本原価が0円なので

売れば売った分は利益として課税。

所得税と住民税で(所有年数によります)

20〜39%はかかります。

もし……、

相続した不動産を1000万円で売れば

390万円もの納税となります。

結構な額ですっw❗️


ホントにおおざっぱな書き方で

経費は入れたりはしていませんが、

分かりやすく大体という事でご理解ください。

長岡京市は右京税務署管轄なので、

☎︎075-311-6366


具体的に@誰がAいつBいくらでをはっきり伝えれば

すごく親切に税務署員さんが教えてくれます。

ワタシもお客様のおたずねは

しょっちゅう税務署で教えてもらっています。



先日の第一生命での不動産相談でもやはり税金問題でのご相談でした。




くるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくるくる


ニコニコポチッ エリ商会 代表:増山エリ子


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★収益用不動産買ったら家賃収入あるし銀行に置いとくより……

先日、売買取引終わりました。

買主さんが住むのではなく$収益のために買われました。


低金利の時代、銀行に預けるより利回り良く収益をあげようということです。

確かに銀行や一時養老保険よりは

家賃収入があって良い物件が手に入れば良い運用方法かもしれません。

とは言え借主が直ぐに見つかる保障もなく

入居した方が長年キチンと問題なく住んでもらえるとも限らず

当然リスクはつきもの。

今回購入頂いたお客様は色んな経験をお持ちで

色んな運用をされています。

その方にあった方法で運用しないと不安ばっかりが増長してしまいます。


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★省エネ住宅エコポイント受付開始3/10〜

リフォームを計画されている方は利用すればお得かも(^○^)

  

うちも一回目と二回目両方申請しました。

一回目はキャッシュバック   

二回目は復興の商品との交換で東北のお肉を頂きました♪  

今回も復興支援の商品と交換できるポイントがもらえます.



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★不動産、マイナンバー関係あり・なし?

「不動産、マイナンバー関係あり・なし?」

マイナンバー制度いよいよ始動、

長岡京市では通知カードがお手元に届いていると思います。

@社会保障・A税・B災害対策この三つについてのみ

提示、使用されるのでそれ以外で使用する事はありません。

ただ、不動産を売る時に個人から法人に譲渡し、

その金額が100万円を超える場合。

法人は「不動産の支払調書」を作成するので 

支払った相手の番号を記載しないといけません。

また年間15万円以上の賃料を支払う場合 

法人は「不動産の支払調書」を作成するので 

支払った相手の番号を記載しないといけません。

不動産は税とは切り離せません。

なので売主場合・貸主の場合、

相手が法人であればマイナンバーを提供しなくてはなりません。

相手が法人の場合、ご自身のマイナンバーを提供する場面が多く発生します。



とはいえ、

個人的な疑問としてその会社がキチンとナンバーを管理してくれるのか?

もし、倒産したら?どのように対応・追求できるのか。。など

分らない事は多いです。

制度として決まってしまた以上、仕方ありません。

提供した企業をが適切に管理されているかチェックするしかない。。。。。



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★売主として内覧時の注意は?

「自宅売却、売主として内覧時の注意は?」

自宅を売却される時には

まだ入居中のまま内覧を依頼される事が当然にあるかと思います。

業者として立ち会う時に感じる事を少々・・・。


「早く売りたいっ」気持ちは十分に分るのですが

物件の説明は業者に任せて下さい。

例えばベランダからの眺望や間取り・部屋のキレイさ・・等

これらは特にPRしなくても見ればわかります。

以前のお客様でもし風呂の修理をされるのならと

工務店のPRまでされていました(@_@)


ただ、売主様には今のご近所の様子、

例えばお隣の家族構成は?

夜の車の往来はどうか?

学校の様子?

実際に生活しているからこそ知っている情報を

正しく伝えて差し上げて下さい。

購入した後に取り返しがつかないのが

人間関係も含めた近隣環境。

ただこれは実際に住んで初めて分る事も多く

正しくお伝えする事で安心感にもつながります。

また、ここなら住めるという覚悟のようなものが生まれる気がします。


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