不動産投資の判断指標の一つ
不動産投資の判断
指標の一つ 
不動産投資の収益は2通りあります。
①インカムゲイン
（毎月の家賃収入を得る）
②キャピタルゲイン
（購入時価格と売却時価格
の差の利益を得る）
不動産業を本業にしておられる方
は主に②のキャピタルゲインを
目的に商売をされておられます。
サラリ－マンは不動産の情報も
時間もないため副業的にインカム
ゲインにて収入を得ることになります。
（当然サラリ－マンでもキャピタル
ゲインを目指すことは可能ですが）
どちらも購入時は安く仕入れ収益を
上げる物件を見つけられるかが
重要となります。
物件を探す上で重要となる指標の
一つに表面利回り、実質利回りという
ものがありますがどういった計算に
なるのでしょうか。
①表面利回り
年間家賃÷物件購入価格×100
表面利回りは管理費や固定資産税
などのランニングコストが含まれ
ていないためあまり収益について
判断材料とはならず
あくまで参考の指標となります。
②実質利回り
年間家賃収入－年間必要経費
÷
物件購入価格＋購入時の諸費用
×100
実質利回りはさまざまな経費を
差し引いて計算するため物件を
探す上では重要な指標となります。
不動産の販売物件はほとんど表面
利回りで表示されているためどう
しても表面利回りの高い物件を
選んでしまいますが本来は実質
利回りを計算して購入判断を
すべきです。
購入時 満室表面利回りが良くても
将来的に空き部屋が増えランニング
コストがかかりすぎて負の資産と
なるリスクがあります。
不動産は価格が大きいため失敗
すれば売却してもすぐには
売れず、他人資本で購入した場合
は借金のみ残るようなことにも
なりかねません。
不動産投資の場合、表面利回り
だけでなく実質利回りも計算して
判断の指標とするのがベストです。
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